Reklam
Reklam
Reklam

KİRA HUKUKU VE GÜNCEL KİRA SORUNLARI

Günümüzde gerek yüksek enflasyon ortamı gerekse Türkler Borçlar Kanunu’ndaki son dönem değişikleriyle birlikte kiracı – kiraya veren arasındaki uyuşmazlık sayısı bir hayli artmıştır. Özellikle bu ikili ilişkide daha zayıf durumdaki kiracılar, sık sık mağdur konumuna düşebilmektedirler. Bu durumda hakkını kanun önünde aramak isteyen kiracıların aklına, fahiş kira artışlarını nereye şikayet edebileceği sorusu gelmektedir.Öncelikle şunu ifade etmek gerekir ki […]

KİRA HUKUKU VE GÜNCEL KİRA SORUNLARI
Nurettin Kılıç
Yayınlanma

19:18 - 28 Şubat 2024

Güncelleme

08:38 - 02 Mart 2024

Okuma Süresi

5 dakika


Günümüzde gerek yüksek enflasyon ortamı gerekse Türkler Borçlar Kanunu’ndaki son dönem değişikleriyle birlikte kiracı – kiraya veren arasındaki uyuşmazlık sayısı bir hayli artmıştır. Özellikle bu ikili ilişkide daha zayıf durumdaki kiracılar, sık sık mağdur konumuna düşebilmektedirler. Bu durumda hakkını kanun önünde aramak isteyen kiracıların aklına, fahiş kira artışlarını nereye şikayet edebileceği sorusu gelmektedir.
Öncelikle şunu ifade etmek gerekir ki kira sözleşmesi veya halk arasındaki tabiriyle kira kontratı da bir sözleşme türü olup, yazılı olarak düzenlenmesi mutlak gerekli koşul değildir. Diğer bir deyişle kira sözleşmesi sözlü olarak da yapılabilir. Ancak yazılı olarak yapılması ispatlama açısından daha elverişli ve kolaydır. O nedenle kiralanan yerle ilgili kiracılık vasfını gösteren her türlü olgu, komşuluk ilişkileri, kiranın ödenme kanalları veya hayatın olağan akışı içindeki yerel adetler ve rutinler yazılı olmasa dahi kiralama işleminin ispatlayıcı unsurlarıdır.
Kiracının kira sözleşmelerinde üzerine düşen en önemli sorumluluk şüphesiz ki kira bedelini eksiksiz ödemesidir.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2024 Ocak ayı için kira artış oranı %53,86’dır. Belirlenen yasal artış oranı her ne kadar %53,86 olsa da, 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı “Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” doğrultusunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) eklenen geçici madde ile yalnızca konut kiraları ile sınırlı olarak 11 Haziran 2022 – 01.07.2023 arasında yapılacak kira artışları %25’i geçemeyecektir. Sonrasında bu düzenleme 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmıştır.
Türk Boçlar Kanununun 344. maddesindeki kira bedelinin belirlenmesine ilşikin hükümlere göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
Tarafların kira bedelinde anlaşamaması halinde veya kira sözleşmesinde kira bedelinin artılacağına ilişkin bir madde dahi varsa kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabilir. Yani gerekirse kira bedelini mahkeme tayin edecektir. Bu dava neticesinde belirlenecek bedelin, -dava izleyen kira döneminin ortasında bitmiş olsa dahi-, izleyen kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacağını bilmekte fayda vardır. Ancak, bu davanın açılması ile ilgili birtakım süreler ve usüli işlemler olduğunu da göz ardı etmemek gerekir.
11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasındaki TÜFE artış oranı, yasal artış oranı olan %25’in altında kalması durumunda ise azami oran yasal oran kabul edilecektir.  İlgili kanun düzenleme: “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” şeklindedir. (Bu düzenleme 01.07.2024 tarihine kadar uzatılmıştır.)
İşyeri kiralarında kira artışı ise, TÜİK tarafından belirlenen TÜFE oranlarına göre yapılmaktadır. 
Kiraya veren “Kontratın süresi doldu, evi boşalt” diyerek sözleşmeyi sona erdiremez. Konut ve işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak (10 yıllık kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri hariç) sözleşmeyi sona erdiremez.
Kiraya veren kendinden kaynaklı veya kiracıdan kaynaklı birtakım sebeplerle kira sözleşmesini tabi ki sona erdirebilir. Ancak bu dava yoluyla mümkündür. Ayrıca bu hallerin pekçoğunda dahi kiraya veren bu yeri 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.
Fahiş kira artışından rahatsız ve hakkını kanun önünde aramak isteyen vatandaşlarımız Hukuk Mahkemelerinde dava açma yoluna gidebilirler. 

AVUKAT NURETTİN KILIÇ


Bir Yorum Ekle

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Reklam